Actueel

Nieuwe mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte (en de valkuilen)

Met ingang van 1 juli 2016 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte aanzienlijk verruimd door de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015.

Het wordt nu mogelijk een huurovereenkomst aan te gaan voor twee jaar of korter en voor onzelfstandige woonruimte zelfs maximaal vijf jaar. De regeling geldt voor huurovereenkomsten aangegaan na 1 juli 2016. De regeling is echter voor de verhuurder die er gebruik van wenst te maken, niet zonder haken en ogen en ook voor huurders is het van belang even stil te staan bij de implicaties van de nieuwe wetgeving.

De wet is overigens op nog een aantal andere punten gewijzigd. Zo is de mogelijkheid van beëindiging van de verhuur aan voormalige studenten en jongeren, teneinde de doorstroming te bevorderen, verruimd. Dit artikel is beperkt tot de verruiming van de mogelijkheden van de tijdelijke verhuur oftewel de verhuur van woonruimte voor een bepaalde tijd.  Daarbij wordt de mogelijkheid van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet buiten beschouwing gelaten.

  • Oude situatie

Tot 1 juli 2016 was tijdelijke verhuur van een woonruimte slechts in uitzonderlijke situaties mogelijk. Het was dus vrijwel niet mogelijk om ten aanzien van woonruimte een huurovereenkomst voor een bepaalde duur aan te gaan, die ook daadwerkelijk van rechtswege – zonder tussenkomst van de rechter – na het verstrijken van die duur zou eindigen. Vooral particuliere verhuurders werden regelmatig in strijd met hun bedoelingen geconfronteerd met huurders, die, na ommekomst van de overeengekomen termijn, niet wensten te vertrekken en zich in verre mate op huurbescherming konden beroepen.

Weliswaar was het wel mogelijk om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd af te sluiten, maar dat had enkel als voordeel voor de verhuurder, dat de huurder niet bevoegd was om vóór ommekomst van de overeengekomen termijn de huur te beëindigen. Op die manier had de verhuurder gedurende een bepaalde periode zekerheid ten aanzien van de huurinkomsten. Zulks overigens, tenzij er een tussentijds opzegbeding in de overeenkomst was opgenomen. Een dergelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigde dus niet van rechtswege bij afloop van de overeengekomen termijn.

Afwijkende bedingen op grond waarvan de huur wél na ommekomst van de overeengekomen termijn zou eindigen, boden weinig soelaas.  Deze waren veelal in strijd met de wet, en hielden derhalve in rechte geen stand.

  • Nieuwe situatie

Met de nieuwe wetgeving is daar dus enige verandering in gekomen. Er gelden echter wel een aantal regels voor het tijdelijk verhuren van woonruimte op grond van deze nieuwe wet.

Zo moet het gaan om de verhuur voor twee jaar of korter (bij onzelfstandige woonruimte vijf jaar of korter) en in de huurovereenkomst dient uitdrukkelijk te worden vermeld hoelang de huurovereenkomst loopt. De huur eindigt van rechtswege en behoeft dus niet volgens de regels van opzegging te worden opgezegd. De verhuurder dient echter wel de huurder tenminste een maand voor het einde van de huurovereenkomst schriftelijk te informeren over het eindigen van de huur. Echter, hij mag deze schriftelijke mededeling niet eerder dan drie maanden voor het einde doen. Indien de verhuurder dit nalaat, eindigt de huur niet, maar loopt deze voor onbepaalde tijd door.  De huurder kan zich dan weer op de huurbeschermingsregeling beroepen. Het is dan voor de verhuurder vrijwel onmogelijk de huur te beëindigen.

Ook de huurder dient alert te zijn, en wel op het volgende: Als de verhuurder geen bericht van beëindiging stuurt, loopt de huur ook voor de huurder na de bepaalde tijd door. Deze eindigt in dat geval dus niet vanzelf. Als de huurder zelf aan het einde van de bepaalde tijd van de huurwoning af wil, dient hij in onderhavig geval daarom tijdig op te zeggen.

De huurder mag bij huur op grond van deze nieuwe regelgeving de huur tussentijds opzeggen als het gaat om een huurovereenkomst voor twee jaar of korter (en bij onzelfstandige woonruimte: vijf jaar of korter). Óók als er geen tussentijds opzegbeding is opgenomen in de huurovereenkomst. De verhuurder mag dit niet.

Zijn huurder en verhuurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan voor langer dan twee jaar, dan heeft de huurder in principe geen tussentijdse opzegmogelijkheid. Betreft het onzelfstandige woonruimte, dan geldt dit voor een overeengekomen huur langer dan vijf jaar. Dit, tenzij er een mogelijkheid in de huurovereenkomst is opgenomen deze tussentijds op te zeggen. Hiermee dient een huurder wel rekening te houden bij het aangaan van een huur voor bepaalde tijd en langer dan twee jaar. Immers, aan een voortijdige verhuizing zal dan een extra prijskaartje kunnen kleven.

Conclusie: De nieuwe wet biedt verhuurders van woonruimte meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zonder gebonden te zijn aan de stringente huurbeschermingsregels, maar er gelden regels die voor de niet oplettende of niet goed geïnformeerde verhuurder zeer nadelig kunnen uitpakken. Ook huurders dienen van tevoren goed na te denken over de implicaties van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, om niet voor verrassingen ten aanzien van het (be)eindigen c.q. doorlopen van de huur te komen staan. Het blijft daarom raadzaam contracten van tevoren door een advocaat of in het huurrecht gespecialiseerde jurist te laten checken, om te bezien of deze daadwerkelijk voldoen aan de bedoelingen. Indien u vragen heeft, neemt u dan contact op met een van onze advocaten.