Actueel

Dringend eigen gebruik, de stok om de ongewenste huurder mee te slaan?

De woninghuurder die netjes zijn verplichtingen nakomt, wordt buitengewoon goed beschermd door het Nederlandse huurrecht. Zo nu en dan word ik benaderd door een verhuurder die van een dergelijke nette huurder af wil. Dat is meestal omdat de huurder de gewenste exploitatie van het pand in de weg staat of omdat hij om historische redenen weinig huur betaalt. Mijn advies – uitkopen – wordt niet altijd gewaardeerd. Een juridisch creatievere – en vooral: goedkopere – oplossing geniet de voorkeur. De wet kent echter maar een zeer beperkt aantal opzeggingsgronden. Doorgaans is duidelijk dat die niet van toepassing zijn, op één na: dringend eigen gebruik.

Deze opzeggingsgrond inspireert menig verhuurder zich tot de rechter te wenden met een verzoek de huurder uit te mogen zetten om een pand zelf te gaan gebruiken. Dat dit niet altijd zo soepel verloopt als gehoopt, bewijst een Amsterdamse casus, waar de Hoge Raad onlangs uitspraak in heeft gedaan.

Amsterdamse casus

De verhuurster in kwestie (1987) kocht in 2009 op een veiling een woonhuis met stallen en schuur te Amsterdam. Dit deed zij met geld geleend van haar vader. Het arrest vermeldt helaas de koopsom niet, maar het zal op het eerste gezicht een buitenkansje zijn geweest. Echter, er kleefde één ‘minpuntje’ aan het pand. Het pand werd namelijk verhuurd en de huurders betaalden op basis van een contract uit 1973 slechts € 430,17 per maand huur. Dit terwijl de verhuurster alleen al aan de erfpachtcanon maandelijks € 684,37 kwijt was. Bovendien waren de huurders geen oude van dagen. Het betrof een echtpaar van midden veertig dat in de contractuele positie was getreden van de inmiddels overleden ouders van de man (ja, dat kan onder bijzondere omstandigheden).

  • Eerste aanleg

In 2013 besloot de verhuurster de huur op te zeggen wegens dringend eigen gebruik. Huuropzegging wegens dringend eigen gebruik is niet mogelijk in de eerste drie jaar na aankoop. Dat zal vermoedelijk de reden zijn voor het tussenliggende tijdsverloop. De zaak in eerste aanleg, voor de kantonrechter, wordt door de verhuurster verloren. Deze zaak is niet gepubliceerd, dus ik kan slechts het hoger beroep bespreken.

Verhuurster, bijgestaan door een senior-partner van een prominent Haags advocatenkantoor, legt in hoger beroep aan haar opzegging ten grondslag dat zij de helft van haar netto maandinkomen van € 1.850 moet toeleggen op de huur. Daardoor is zij in een financiële noodsituatie geraakt en noodgedwongen ingetrokken bij haar ouders (die van de lening). Die hebben maar een klein appartement met weinig privacy te Amsterdam-Zuidoost. Bovendien kon zij haar drie paarden in voornoemd appartement niet stallen.

De huurders voeren aan dat verhuurster de woning helemaal niet nodig heeft voor eigen gebruik. Zij heeft in 2010 nog een chalet gekocht te Hollandsche Rading, eveneens op een veiling. Inmiddels heeft zij het chalet weliswaar verhuurd, maar dat is enkel omdat zij is ingetrokken in het paardenpension van de B.V. van haar vader. Bovendien is het voor huurders onmogelijk om alternatieve woonruimte te vinden. Zij houden namelijk als sinds jaar en dag paarden en leven van een minimuminkomen. Hun belang bij voortzetting van de huur weegt dus zwaarder.

Het hof nam aan dat de verhuurster de woning inderdaad dringend nodig had voor eigen gebruik. Echter, dit is slechts de eerste juridische horde die moet worden genomen voordat de opzegging kan worden toegewezen, voorts moet namelijk blijken dat de belangen van de verhuurder bij opzegging zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting en dat het aannemelijk is dat er voor de huurder alternatieve woonruimte beschikbaar is.

U raadt het misschien al, het oordeel valt in het nadeel van de verhuurster uit. Het hof oordeelt dat verhuurster gezien haar leeftijd en burgerlijke staat (‘kennelijk alleenstaand’) geacht moet worden eenvoudiger in staat te zijn alternatieve woonruimte te vinden dan de huurders. Dat zij het object nodig heeft voor haar paarden is geen argument, de huurders hebben immers ook paarden. Ook is haar financiële situatie geen argument. Toen zij het pand kocht wist ze immers van de condities waaronder het werd verhuurd.

Verhuurster is tegen dit oordeel in cassatie gegaan, de Hoge Raad heeft dit cassatieberoep ongemotiveerd afgewezen. In de zeven jaar die na aanschaf zijn verstreken heeft verhuurster derhalve enorme kosten gemaakt en is niets opgeschoten.

Conclusie

 

Wat mij betreft kunnen er twee lessen uit deze casus worden getrokken, één specifieke en één meer algemene. Ten eerste: het is doorgaans af te raden om een verhuurd pand te kopen met de gedachte de huurder er wel even uit te zetten met als argument dringend eigen gebruik. Ten tweede: ga nooit naar de rechter met een ongeloofwaardig verhaal, rechters prikken daar zo doorheen.

Overigens acht ik het Nederlandse huurrecht onder omstandigheden in strijd met Europees recht en zal ik daar in de nabije toekomst nog een artikel aan wijden.

auteur: mr. H.C. Vroege

Huurrecht Woning